Hàng loạt ngân hàng đang ồ ạt bơm vốn vào bất động sản, đẩy tăng trưởng tín dụng lĩnh vực này lên mức hai chữ số. Dòng vốn mạnh phản ánh kỳ vọng phục hồi nhưng cũng làm dấy lên lo ngại rủi ro bong bóng giá và nợ xấu gia tăng.
Tín dụng bất động sản bứt tốc mạnh mẽ trong năm 2025
Bức tranh tín dụng quý III/2025 cho thấy dòng vốn vào bất động sản đang tăng với tốc độ chưa từng thấy trong nhiều năm gần đây. Theo số liệu từ báo cáo tài chính của 27 ngân hàng niêm yết, tổng dư nợ cho vay khách hàng đã đạt 13,63 triệu tỷ đồng vào cuối tháng 9/2025, tăng gần 15% so với đầu năm – mức cao nhất kể từ 2018.
Trong nhóm 12 ngân hàng có công bố chi tiết cơ cấu tín dụng theo ngành nghề, dư nợ cho vay phục vụ hoạt động kinh doanh bất động sản tiếp tục ghi nhận sự bùng nổ trong 9 tháng đầu năm.
Tính đến 30/9/2025, dư nợ bất động sản của nhóm ngân hàng này đạt 899.530 tỷ đồng, tăng tới 26% so với cuối năm 2024. Tỷ trọng cho vay bất động sản cũng tăng từ 16,61% lên 17,63%, cho thấy xu hướng dòng tiền đang đổ mạnh vào lĩnh vực này.
Đáng chú ý, có tới 8/12 ngân hàng ghi nhận tăng trưởng dư nợ bất động sản ở mức hai chữ số, trong đó 6 ngân hàng tăng trên 20%.
- VIB là cái tên gây chú ý nhất với mức tăng “khủng” 190%, đạt 16.496 tỷ đồng, chiếm 4,4% tổng dư nợ.
- BVBank theo sát với mức tăng 71%, lên 19.491 tỷ đồng.
- MB ghi nhận mức tăng 51%, đạt hơn 97.000 tỷ đồng – chiếm hơn 10% tổng dư nợ.
Những ngân hàng khác cũng tăng mạnh, gồm:
- SHB: tăng 44% lên 184.045 tỷ đồng
- TPBank: tăng gần 38%, đạt 29.414 tỷ đồng
- MSB: tăng 17,5%, đạt 20.161 tỷ đồng
Nếu xét về quy mô tuyệt đối, Techcombank tiếp tục giữ vị trí dẫn đầu với 237.839 tỷ đồng, tăng 27% so với cuối năm 2024 và chiếm gần 1/3 tổng dư nợ cho vay khách hàng. Theo sau là VPBank với 205.956 tỷ đồng, tăng 10%.
Ở chiều ngược lại, một vài ngân hàng có xu hướng thu hẹp tín dụng vào bất động sản:
- HDBank giảm nhẹ 2%, còn 66.657 tỷ đồng (chiếm 14% dư nợ).
- KienlongBank giảm mạnh 14%, còn 3.933 tỷ đồng.
Tín dụng toàn ngành cũng tăng mạnh
Theo Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối tháng 8/2025, tổng dư nợ bất động sản toàn hệ thống đã đạt khoảng 4,1 triệu tỷ đồng, trong đó riêng cho vay phục vụ kinh doanh bất động sản chiếm 1,82 triệu tỷ đồng.
Báo cáo quý III/2025 của Bộ Xây dựng cho thấy:
- Dự án khu đô thị và phát triển nhà ở tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất với 614.737 tỷ đồng.
- Dự án khu công nghiệp, khu chế xuất đứng thứ hai với 114.274 tỷ đồng.
Tín hiệu tích cực nhưng vẫn cần kiểm soát rủi ro
Bộ Xây dựng nhận định dòng vốn tín dụng vào bất động sản đã được cải thiện đáng kể so với cuối năm 2024. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường đang từng bước phục hồi, cơ quan này vẫn nhấn mạnh yêu cầu:
Phải duy trì tăng trưởng tín dụng có kiểm soát, hạn chế rủi ro tiềm ẩn để thị trường phát triển ổn định và bền vững.
Cảnh báo rủi ro bong bóng bất động sản
Trao đổi với VietTimes, TS. Nguyễn Trí Hiếu, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển Thị trường Tài chính & Bất động sản Toàn cầu, cho rằng đà tăng trưởng mạnh của tín dụng bất động sản thời gian qua không phải hiện tượng ngẫu nhiên. Đây là hệ quả của sự cộng hưởng giữa các yếu tố từ chính sách vĩ mô đến diễn biến nội tại của thị trường.
Ở góc độ vĩ mô, việc nới lỏng chính sách tiền tệ để hỗ trợ tăng trưởng kinh tế đã tạo dòng chảy vốn dồi dào hơn cho thị trường. Cùng lúc, 2025 là năm đánh dấu sự phục hồi mạnh mẽ của bất động sản, khi nhiều điểm nghẽn pháp lý được tháo gỡ, hàng loạt dự án tái khởi động từ đô thị, du lịch nghỉ dưỡng cho tới khu công nghiệp.
Nguồn cung “bùng nổ” trên phạm vi cả nước – từ Bắc vào Nam, vùng đồng bằng đến miền núi, thậm chí cả các khu vực hải đảo – khiến tâm lý thị trường khởi sắc đáng kể. Nhà đầu tư bắt đầu chấp nhận rủi ro cao hơn, sử dụng đòn bẩy tài chính nhiều hơn để mở rộng danh mục, tạo thêm lực đẩy cho trang tín dụng bất động sản.
Về mặt chủ quan, theo TS. Hiếu, bất động sản luôn là lĩnh vực có nhu cầu vốn lớn và biên lợi nhuận hấp dẫn, nên các ngân hàng thường ưu tiên giải ngân. Đặc biệt trong bối cảnh mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp từ đầu năm, nhiều ngân hàng triển khai các gói vay ưu đãi để thu hút khách hàng, góp phần khiến dòng tín dụng vào lĩnh vực này tăng mạnh.
Tuy nhiên, vị chuyên gia cũng nhấn mạnh rằng tăng trưởng tín dụng nóng không đồng nghĩa với an toàn. Rủi ro lớn nhất là nguy cơ hình thành bong bóng giá. Khi vốn đổ vào bất động sản quá nhanh, giá có thể bị đẩy lên vượt xa giá trị thực, khiến thanh khoản suy giảm và tiềm ẩn nguy cơ sụp đổ khi thị trường đảo chiều.
Rủi ro thứ hai liên quan trực tiếp đến hệ thống ngân hàng: nợ xấu gia tăng. Cho vay bất động sản thường có kỳ hạn dài, giá trị lớn và phụ thuộc mạnh vào chu kỳ thị trường. Khi thị trường gặp biến động, nợ xấu có thể phình to, ảnh hưởng tới an toàn tài chính quốc gia.
Không chỉ vậy, bất động sản là ngành có tính lan tỏa sâu rộng đến xây dựng, vật liệu, thép, xi măng… Do đó, bất kỳ sự bất ổn nào của thị trường này cũng có thể kéo theo những tác động tiêu cực dây chuyền lên toàn bộ nền kinh tế.
Tín dụng tăng nóng cũng kích thích hoạt động đầu cơ, khiến nguồn lực xã hội phân bổ kém hiệu quả và làm tăng rủi ro tài chính ở cả cấp độ cá nhân lẫn hệ thống ngân hàng.
TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng Nhà nước cần áp dụng cơ chế giám sát rủi ro chặt chẽ, bảo đảm tín dụng bất động sản tiếp tục đóng vai trò động lực tăng trưởng nhưng vẫn duy trì sự ổn định của thị trường và hệ thống tài chính.
Tóm lại, tăng trưởng tín dụng bất động sản là tín hiệu tất yếu của chu kỳ phục hồi. Tuy nhiên, nếu không được điều tiết hợp lý, xu hướng này có thể nhanh chóng chuyển từ động lực thành mối đe dọa. Thị trường chỉ có thể phát triển bền vững khi dòng vốn được phân bổ minh bạch, kỷ luật và đi kèm đánh giá rủi ro thận trọng – thay vì chạy theo tăng trưởng bằng mọi giá.
Bài viết liên quan
